Поделиться
После громких афер с недвижимостью Верховный суд объяснил, когда сделку действительно можно отменить, а когда — уже нет
Историй, когда человек за несколько часов лишался квартиры, в последние годы стало столько, что они перестали удивлять. Россиянам звонят якобы из спецслужб, убеждают срочно продать жилье ради «спасения денег», заставляют подписывать документы, переводить средства на «безопасные счета». Их — десятки, если на сотни тысяч…
Начинаются долгие судебные процессы, где сталкиваются оба потерпевших: обманутый мошенниками продавец и добросовестный покупатель, который честно заплатил деньги и ничего не получил.
Верховный суд попытался поставить точку в этой коллизии.
Президиум Верховного суда утвердил большой обзор судебной практики по спорам о сделках с жильем. В документ вошли правовые позиции, сформированные за последние годы. По сути, это инструкция для всех российских судов: как рассматривать подобные дела и где заканчивается человеческая трагедия и начинается право.
Мотивы больше не спасут
Один из самых важных выводов касается ситуации, когда человек говорит: «Я понимал, что подписываю договор о продаже квартиры, но думал о том, что участвую в спецоперации».
Такой аргумент больше не считается достаточным.
«Если продавец осознавал, что подписывает договор купли-продажи квартиры, но действовал под влиянием ложных обещаний или собственных заблуждений о последствиях сделки, одного этого уже недостаточно, чтобы признать договор недействительным».
Иными словами, суд будет выяснять не то, почему человек решил продать квартиру, а понимал ли он, что именно делает», — комментирует правозащитник Матвей Гончаров из Фонда поддержки пострадавших от преступлений.
Добросовестный покупатель наконец получил защиту
После серии громких дел многие покупатели оказались в крайне тяжелой ситуации. Даже честно приобретенная квартира перестала казаться надежной собственностью: спустя месяцы или годы сделку можно было попытаться оспорить.
Теперь Верховный суд фактически подтвердил: если покупатель вел себя добросовестно, проверил документы, лично общался с продавцом и не мог знать о действиях мошенников, его права должны защищаться.
Доказывать обратное придется уже продавцу.
Для рынка недвижимости это, пожалуй, одна из самых важных новостей последних лет.
Психическое заболевание — еще не повод отменить сделку
Самой сложной категорией всегда оставались дела, когда продавец ссылался на то, что в момент подписания договора не осознавал значения своих действий.
И здесь Верховный суд занял довольно жесткую позицию.
«Теперь недостаточно представить справку о диагнозе или рассказать о психической болезни. Необходимо доказать, что именно в момент сделки человек действительно не мог понимать происходящее.
Причем если истец отказывается проходить назначенную судом психиатрическую экспертизу, это может стать основанием для отказа в иске.
Важно и другое разъяснение: само по себе наличие психического заболевания автоматически не делает сделку недействительной. Многие люди годами находятся в ремиссии, работают, принимают решения и полностью контролируют свою жизнь. Поэтому каждую ситуацию суд обязан оценивать индивидуально», — продолжает Матвей Гончаров.
Если квартиру вернули — деньги тоже должны вернуть
Иногда суд признавал сделку недействительной, квартира возвращалась прежнему владельцу, но вопрос о судьбе денег покупателя оставался открытым. Верховный суд напомнил очевидную вещь: так быть не должно.
Если сделка отменяется, стороны должны вернуть друг другу все полученное. То есть продавец получает квартиру, а покупатель — свои деньги.
Односторонняя реституция признана незаконной.
Когда мошенники действовали через третьих лиц
Следующее важное изменение касается случаев, когда человека обманули телефонные мошенники.
Если покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец находится под влиянием преступников, отменить сделку только по одному этому основанию будет нельзя.
Исключение возможно лишь тогда, когда удастся доказать, что покупатель сам участвовал в обмане либо должен был понимать происходящее.
Будет ли теперь защита у продавцов?
Однозначно — да.
Верховный суд отдельно напомнил о механизме, которым многие собственники до сих пор не пользуются.
Любой владелец жилья может заранее подать заявление в Росреестр о запрете регистрационных действий без своего личного участия. Если такая отметка внесена в ЕГРН, оформить сделку по доверенности или с использованием поддельных документов значительно сложнее.
Для многих это может стать простой, но эффективной страховкой.
Обзор Верховного суда действительно закрывает многие лазейки, которыми пользовались мошенники. Покупатели получают больше гарантий, суды — более понятные правила, а количество противоречивых решений, вероятно, уменьшится.
Но есть проблема, которую ни один закон решить не способен.
Телефонные мошенники сегодня взламывают не компьютеры, а человеческую психику, заставляя людей добровольно продавать квартиры, переводить деньги, диктовать коды из СМС и искренне верить, что тем самым спасают свои накопления или помогают государству.
Поэтому даже самые совершенные судебные механизмы начинают работать слишком поздно — тогда, когда квартира уже продана, деньги исчезли, а человек пытается доказать в суде, что несколько месяцев назад находился под мощнейшим психологическим давлением.
Именно поэтому, как считает эксперт, все чаще приходится говорить о том, что бороться нужно не только законами, но и массовым обучением людей распознавать манипуляции. «Потому что мошенники меняют свои схемы быстрее, к сожалению, чем успевают меняться нормативные акты»
А значит, главной защитой по-прежнему остается не только закон, но и способность человека вовремя остановиться и положить телефонную трубку.
