Студии-кладовки без окон появились на рынке недвижимости Москвы Поделиться
В 2026 году московский средний класс окончательно прошел пять стадий принятия ипотеки: от «возьмем «двушку» в 15 минутах от метро» до «а давай кладовку, зато своя».
Да, россияне от 18 до 35 зарабатывают достаточно, чтобы считаться обеспеченными, но недостаточно, чтобы позволить себе в ипотеку даже крошечную «однушку». Доход в 300–400 тысяч рублей в месяц больше не означает доступ к «приличному жилью» в пределах МКАД без льгот.
Без права на развод
При текущих ставках около 20–23% годовых ипотека превращается в финансовое бремя, сравнимое с долгосрочной формой самонаказания: ежемесячный платеж достигает уровня, при котором покупка квартиры перестает быть экономическим решением проблемы жилья и становится многолетней кабалой без права на развод.
На этом фоне рынок отреагировал предсказуемо и одновременно абсурдно. Если квартира недоступна, значит, нужно покупать что-то меньшее, но формально относящееся к недвижимости. Так некоторое время назад возник новый тренд — инвестиции в кладовки и машино-места. Причем зачастую их берут в ту же ипотеку под те же самые 22% годовых, которые еще недавно считались запредельными. Но зато цена радует.
Показательная история — молодая московская пара, Настя и Михаил. Вместо традиционного решения «взять ипотеку на квартиру» они после свадьбы решили приобрести совместное имущество — кладовку в три метра. Логика молодоженов предельно прагматична: ежемесячный платеж пять тысяч рублей почти не ощущается, часть суммы можно внести наличными, остальное — быстро погасить. А через пару лет «недвижимость» продать. Если к тому времени не разбегутся, конечно, а если разбегутся, тем паче. Есть что поделить, и не жалко.
При этом остается ощущение, что деньги не потрачены впустую, а «инвестированы в бетон».
Внутрисемейная рационализация доведена до бухгалтерской чистоты: хорошо бы сразу оформить две кладовки — по одной на каждого супруга — и зафиксировать собственность брачным договором.
Вложения в «бетон»
Подобная стратегия подкрепляется рыночными историями успеха. «У меня есть знакомые, которые купили кладовку в 2022 году за 300 тысяч с последующей продажей за 1,2 миллиона», — делится Настя.
Но если денег немного больше, то лучше, как говорят, брать не кладовку, а машино-место в заселенных жилых комплексах, рост цен после ввода в эксплуатацию соседних домов бизнес-класса гарантирует почти 100% прибыли.
В условиях, когда традиционные инструменты инвестирования вызывают недоверие, «бетон» воспринимается едва ли не как последняя понятная форма хранения денег.
Однако юридическая и экономическая реальность куда менее однозначна. В Москве средняя стоимость машино-места в бизнес-классе достигает почти 4 млн рублей, что составляет примерно десятую часть цены квартиры. В регионах показатели ниже: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стандартные места стоят в среднем 700–800 тысяч рублей, однако и там за последний год зафиксирован рост цен более чем на 10%. Существенно дороже обходятся машино-места в подземных паркингах, что объясняется высокой себестоимостью их строительства.
Как отмечает юрист Мария Архипова, машино-место действительно является полноценным объектом недвижимости и относительно свободно обращается на рынке.
Только собственникам, и никому кроме
С кладовками ситуация сложнее. Формально это нежилые помещения, но их правовой режим может отличаться в зависимости от конкретного проекта. «В ряде случаев они являются частью общего имущества, что ограничивает возможности распоряжения. Кроме того, на первичном рынке застройщики нередко продают такие объекты только собственникам квартир в том же жилом комплексе, и это не требование закона, а элемент их коммерческой политики», — уточняет эксперт.
Существенным фактором остается ликвидность. В отличие от квартир, спрос на кладовки и машино-места носит локальный характер и напрямую зависит от заполненности дома и инфраструктуры. «Если объект находится в неудачном месте или в полупустом комплексе, его перепродажа может затянуться. Дополнительные ограничения связаны с правилами пользования: такие помещения нельзя использовать произвольно, существуют требования пожарной безопасности, ограничения доступа посторонних лиц и внутренние регламенты управляющих компаний. К этому добавляются налоги и расходы на содержание, которые могут существенно снижать итоговую доходность объекта», — заключает специалист.
Тем временем на московский рынок недвижимости выбрасываются и пограничные форматы вроде «студий» стоимостью примерно 1,25 миллиона рублей.
Фактически это те же кладовки — с электричеством и дверью, без окон и удобств, требующие дополнительных вложений и не всегда пригодные для полноценного проживания. Но при желании кровать туда поставить, конечно, можно. И только.
Характерно, что ипотека на такие объекты часто возможна лишь при наличии у покупателя другой недвижимости в залоге, что само по себе подчеркивает их вторичный статус.
В результате складывается парадоксальная ситуация. Средний класс, лишенный доступа к классической модели покупки жилья, не уходит с рынка, а адаптируется к нему, снижая масштаб своих притязаний.
Квартира заменяется кладовкой, долгосрочная стратегия — короткой спекулятивной, а само понятие «владения недвижимостью» постепенно размывается. Это уже не столько решение жилищного вопроса, сколько попытка сохранить деньги в наиболее материальной форме из доступных.
Можно ли заработать на кладовке или парковочном месте? Да, при удачном выборе объекта, благоприятной рыночной конъюнктуре и наличии спроса в конкретном жилом комплексе. Но столь же вероятен и другой сценарий — замороженные средства в неликвидном активе с ограниченными возможностями использования. И тогда кладовка перестает быть инвестицией и превращается в дорогое ярмо и напоминание о том, как сильно изменился рынок жилья. Но в любом случае там можно хранить лыжи летом и мешок картошки зимой. И то дело!
